Какие книги/ресурсы по осмотру жилья лучше всего подойдут тем, кто впервые покупает недвижимость?

По моему опыту, самое важное, что вы можете сделать, — это проверить специалиста по оценке недвижимости, которого вы собираетесь нанять, по отзывам его недавних клиентов.

С 1997 года я купил около полудюжины объектов недвижимости, и у меня были как плохие, так и отличные инспекторы. Первых двух мне порекомендовали мои риелторы, и они не были особо тщательными в работе и предоставляли мне формальные отчёты с заполненными галочками.

Потом я поумнел и начал получать рекомендации от профессионалов.

И ещё кое-что: ПОЙДИТЕ С НИМИ. Пройдите с ними весь процесс. Тщательная проверка должна занять около 3 часов. Вы должны увидеть, как они проверяют ВСЁ электрическое оборудование (включая розетки с помощью тестера заземления), все приборы, поднимаются на крышу, спускаются под дом, проверяют всю сантехнику и т. д.

ЗАДАВАЙТЕ ВОПРОСЫ на протяжении всей проверки. Даже (особенно) если вы знаете ответ. Если инспектор не может дать вам удовлетворительный ответ, не стесняйтесь прервать проверку и сообщить ему или ей, что вы не удовлетворены.

Помните, что, совершая эту покупку, вы берёте на себя огромную долговую нагрузку и ответственность. Отнеситесь к проверке серьёзно.

Удачи вам!

Я полностью согласен с утверждением Грибо о том, что вы должны присутствовать при осмотре. Даже если вы не знаете, зачем инспектор делает то, что он делает, вы можете видеть, что он проводит осмотр максимально тщательно, не причиняя вреда дому. Помните, что Майка Холмса вызывают, когда домовладелец обнаруживает проблему, и тогда он с разрешения домовладельца проделывает отверстия, поднимает половицы и добирается до сути проблемы. Инспекторам не разрешается повреждать стены, полы и т. д.; иногда они могут снимать привинченные крепления (потому что замена такого крепления не требует дополнительных отверстий).

Однако Холмс также покажет зрителям, что именно инспектор должен был заметить, но не заметил. По сути, если что-то очевидно неправильно (или указывает на более серьёзные проблемы), а инспектор этого не заметил, Холмс укажет ему на это. Бывали случаи, когда Холмс защищал инспектора, потому что тот либо действительно заметил проблему, которую домовладельцы сочли незначительной, либо не мог знать о проблеме, потому что она была хорошо скрыта предыдущим владельцем.

В любом случае, есть множество вещей, которые должен сделать инспектор и которые не повредят дому. Они связаны с пятью основными аспектами: фундамент, конструкция, сантехника, электрика и система отопления, вентиляции и кондиционирования. Ниже приведены основные проверки, о которых вам расскажет любой добросовестный инспектор.

Фундамент:

• Для плит перекрытия или подвалов: Есть ли заметные крупные трещины в проблемных местах? Есть ли продольные трещины в плиточных полах или заметные изменения угла наклона в других типах напольных покрытий?
• Для фундаментов ниже уровня земли (подвалов/подсобных помещений); есть ли признаки прогиба или чрезмерной осадки фундамента?
• Для фундаментов на сваях и балках: есть ли заметные признаки износа свай или балок?
• По какой-либо причине происходит эрозия грунта или его отрыв от элементов фундамента?
• Собирается ли вода у стены дома или под ним из-за неправильного дренажа?
• Просачивается ли вода через плиту перекрытия или стены/пол подвала?

Структура/Экстерьер:

• В хорошем ли состоянии крыша? Есть ли признаки износа, повреждений или старения, указывающие на необходимость ремонта или замены?
• Герметична ли «оболочка» дома? Есть ли трещины, разрывы или щели в кирпичной кладке или растворе?
• Правильно ли спроектированы, установлены и обслуживаются водосточные желоба, чтобы вода собиралась и отводилась от дома?
• Есть ли скрипящие, прогибающиеся или неустойчивые полы, указывающие на ослабление балок?
• Постучите по плиточному полу рукой или твёрдой подошвой. Если звук глухой, значит, плитка плохо приклеена к основанию. Во многих случаях потребуется снять плитку и заново уложить пол.
• Есть ли явные прогибы или «волны» на стенах или потолке, указывающие на некачественную постройку?
• Есть ли стойки через каждые 40 см (обычный инспектор может не проверять каждую стену или даже ни одну стену, но можно использовать простой радарный детектор для поиска стоек на нескольких стенах в первоначальном доме и любых пристройках к нему)?
• Для полов, расположенных не непосредственно на плите: есть ли балки через каждые 12 дюймов, скреплённые поперечинами через каждые четыре фута? Не всегда можно это определить, но в домах с подвалами можно хотя бы проверить часть первого этажа)
• Есть ли следы свинцовой краски? (если краска не отслаивается, инспектор может не иметь возможности проверить наличие свинца без разрешения домовладельца, и поэтому это может стоить дополнительно)
• Есть признаки асбеста? (Асбест был очень распространен в домашних строительных материалах; различные типы домашней изоляции, кровельная черепица, напольная плитка, даже потолки из попкорна в домах старше 1980 года могут содержать асбест; это нормально, ПОКА его не трогать, но практически любой инспектор настоятельно порекомендует его удалить)

Электрический:

• Все ли лампочки работают? Все ли выключатели выполняют свою функцию?
• Все ли розетки работают?
• Есть ли перегруженные цепи (выключатели на панели, которые управляют слишком большим количеством лампочек/розеток)? Эмпирическое правило: помимо основных приборов (система кондиционирования, стиральная машина, сушилка, посудомоечная машина/измельчитель пищевых отходов и водонагреватель должны иметь собственный выключатель на панели), посчитайте количество розеток или лампочек, управляемых одним выключателем, и если их больше 12, значит, цепь перегружена.
• Все ли розетки правильно заземлены? Хотите верьте, хотите нет, но во многих домах до сих пор используются розетки с двумя контактами, и это было совершенно законно на момент постройки дома. Однако вы должны знать, что без розетки с тремя контактами и надлежащим заземлением вы не сможете подключить большинство устройств, потребляющих большой ток, в том числе многие пылесосы, а замена электропроводки в доме обойдётся вам в кругленькую сумму.
• Есть ли в доме электропроводка с винтовыми зажимами? В какой-то момент кабель K&T тоже был легальным, и его оставили в старых домах, но если вы планируете ремонт в будущем, вам нужно знать, что он там есть, и заложить в бюджет замену на кабель Romex. Кабель K&T также редко заземляют. Чтобы убедиться в этом, достаточно открыть распределительную коробку или внимательно изучить панель.
• Если в цепях есть УЗО, работают ли они? Какие розетки защищены (если УЗО вообще есть, оно должно быть во всех «влажных зонах», включая кухню, ванные комнаты, наружные розетки и подвалы)?
• Если УЗО НЕТ, требовалось ли оно в доме такого возраста (построенном или отремонтированном в 1996 году или позже)?
• Если есть AFCI, он установлен во всех цепях, ведущих в спальни? Работает ли он (есть тестеры дугового пробоя, но, как правило, эта функция не входит в стандартный набор тестеров розеток)?
• Если AFCI НЕ установлен, был ли он необходим в доме такой постройки (я полагаю, что он был построен в 2006 году или позже)?

Сантехника:

• Есть ли в доме, построенном более 30 лет назад, явные признаки наличия свинцовых труб, особенно на линиях водоснабжения? (Свинец вреден, где бы он ни находился)
• Есть ли в доме, построенном более 50 лет назад, явные признаки наличия глиняных дренажных труб? (Глина не токсична, и в целом с ней всё в порядке, но это ОЧЕНЬ старый материал, который может стать причиной различных проблем с сантехникой, таких как трещины или обрушение)
• В доме возрастом от 10 до 20 лет есть ли явные признаки наличия водопроводных труб из ПВХ (белого пластика)? (ПВХ выделяет в воду бисфенол-А, или BPA, который может нанести вред маленьким детям. Это приемлемо, если не идеально подходит для канализации, но его не следует использовать для трубопроводов водоснабжения, особенно горячей воды)
• Запах во всех канализационных трубах раковины и ванны, а также в посудомоечной машине. Есть запах канализационного газа или общего разложения? В доме, который пустовал месяцами, немного этого вполне нормально; ловушки пересохли. Спустите немного воды в канализацию, затем повторите проверку в конце осмотра. Если в доме, в котором вы живёте или недавно покинули, появился неприятный запах из канализации, это может означать, что на одной или нескольких канализационных трубах отсутствует или неправильно установлен гидрозатвор, либо трубы расположены под неправильным углом, из-за чего в них скапливаются отходы.
• Пропустите воду через все краны и все сливные отверстия. Убедитесь, что вода не застаивается в раковине (неправильное расположение вентиляционного отверстия или неправильный угол наклона сливной трубы; вода поднимается вверх). Наполните каждую раковину до переливного отверстия (если оно есть) и убедитесь, что переливное отверстие работает правильно.
• Есть ли явные признаки повреждения водой вокруг каких-либо кранов или сливных отверстий? Утечка или прорыв трубы могут быть неочевидны, за исключением некоторых случаев, но если из-за утечки произошла порча имущества, то она будет заметна, когда воды не будет.
• Если во дворе есть система автоматического полива, работает ли каждая зона? Есть ли сломанные или застрявшие головки?

ОВКВ:

• При включенном кондиционере (если это возможно; не включайте кондиционер, если температура на улице ниже 60 градусов, иначе вы рискуете заморозить змеевик испарителя) проверьте температуру воздуха, выходящего из всех вентиляционных отверстий. Температура воздуха, выходящего из каждого вентиляционного отверстия, должна быть на 20–30 градусов ниже температуры наружного воздуха.
• При включенном отоплении проверьте температуру воздуха, выходящего из вентиляционных отверстий. Температура должна быть на 20-30 градусов выше текущей температуры окружающего воздуха ВНУТРИ помещения.
• При включенном вентиляторе или при нормальной работе системы в течение сезона проверьте поток воздуха через все вентиляционные отверстия. Измерьте скорость воздуха с помощью простого датчика ветра; эта цифра плюс размер вентиляционного отверстия могут быть использованы для расчета CFM системы. Сравните это с показателем CFM для вентилятора, и если разница составляет более 10 %, значит, есть утечка или засор, из-за которых снижается производительность.
• Проверьте вентиляционные отверстия с помощью зеркала, обратите внимание на скопление пыли. Очистка воздуховодов стоит недорого, но вы можете попросить продавца провести полную проверку и техническое обслуживание, если общий поток воздуха слабый.
• Проверьте фильтр. Если он сильно загрязнён пылью, можно провести повторную проверку воздушного потока без фильтра, чтобы убедиться, что вентилятор без препятствий пропускает достаточное количество воздуха.

Я бы посоветовал обратиться к двум инспекторам... особенно если это ваш первый дом. Один инспектор не найдёт всё. Два инспектора тоже не найдут всё, но вместе они обнаружат больше проблем, чем один из них.