На что следует обратить внимание при покупке дома, требующего ремонта?

Большинство ваших вопросов — это один и тот же вопрос, только заданный в другой форме.

Прежде чем вы начнёте искать — прежде чем вы найдёте риелтора — узнайте, кто из местных специалистов по осмотру домов является хорошим экспертом. Если вы ищете старый дом, ОБЯЗАТЕЛЬНО сообщите службе по осмотру домов, что вам нужен специалист, который разбирается в домах, построенных xxxx лет назад. Большинство инспекторов, работающих с новыми домами (1–40 лет), считают, что в старом доме всё нужно заменить, и оставляют плохие отзывы. Затем запросите рекомендации и поговорите с людьми, на которых он работал. Если он не хочет давать вам рекомендации, двигайтесь дальше. Когда вы найдёте инспектора, отправляйтесь с ним в дом и следуйте за ним. Вы узнаете гораздо больше, чем будет написано в отчёте, независимо от того, купите вы дом или нет.

Как правило, необходимо обратить внимание на следующие области:

1. Конструкция — выдержит ли она?
2. Мембрана — крыша, облицовка — будет ли она защищать от воды и сохранять тепло?
3. Фундамент — сухой ли подвал? есть ли в нём трещины?
4. Электрика — достаточно ли мощности и правильно ли подключена?
5. Водопровод — протечки и давление.
6. Отопление — в первую очередь это возраст и тип печи.
7. Двери и окна — они стоят дороже, чем вы думаете, поэтому перед покупкой узнайте их стоимость.

По сути, вам вообще не стоит связываться с пунктами 1 и 3, а для остальных вам понадобится хорошая оценка затрат.

Следующая важная деталь — архитектура. Соответствуют ли комнаты по размеру вашим потребностям или планировку можно легко изменить так, чтобы вам было комфортно жить в этом доме?

Я вообще не включил в список косметику. Потому что здесь вы будете делать всё сами.

Деньги, которых не избежать:

1. Кровля — её необходимо менять каждые 20–30 лет. Это может быть как замена кровельного покрытия, так и полная замена древесины и утеплителя.
2. Печь — опять же, замена каждые 20–30 лет.
3. Электропроводка — если вы ищете выгодное предложение, вам, скорее всего, понадобятся услуги электрика. В большинстве случаев это несложно, и вы можете сделать всё сами, если знаете, что делаете. (светильники и розетки, протягивание проводов, если гипсокартон снят) Обратитесь в Lowes или Home Depot, чтобы вам посоветовали хорошую книгу для вашего региона. Вызовите электрика, чтобы он разобрался с проводкой.

Я отвечу на этот вопрос с чисто экономической точки зрения. В детстве я помогал отцу перепродавать дома, работал в команде по перепродаже и сам сделал ремонт во всём доме.

Люди упоминали фундамент, сантехнику, электрику, крышу и так далее. Это не имеет значения. Значение имеет ваша специализация и то, кого вы знаете. Если вы знаете парня, который сделает для вас отличный фундамент с огромной скидкой, то у вас есть конкурентное преимущество. Если вы можете сами сделать всю сантехнику и электрику, а дому это нужно, то на этом вы заработаете много денег. Большая часть расходов на сантехнику и электрику приходится на оплату труда. Если вы чувствуете, что у вас есть свободное время, то это огромное преимущество.

Вот тут-то и вступает в игру опыт покупателя. Вы осматриваете дом и обнаруживаете, что у него проблемы с фундаментом. (По крайней мере, в США и Канаде) продавец должен сообщить об этом всем остальным покупателям. Всё, что вы обнаружите во время осмотра, должно быть озвучено. Дело не в том, что с домом что-то не так, а в том, чтобы получить соответствующую скидку за дом с учётом проблемы, а также в том, чтобы у вас как у покупателя было преимущество (время, связи, система, материалы), которое позволит вам устранить проблемы по сниженной цене.

Если у вас нет «специалиста по фундаментам», то да, совет из других ответов правильный. Лично я не берусь за дома с проблемами фундамента. Но я покупал дома с повреждениями от термитов, потому что у меня были навыки плотника, чтобы устранить проблемы, и зачастую повреждения от термитов были не такими серьёзными, как люди думали. У меня уже был дом, «заражённый термитами», я обработал его, заменил около 10 досок, и всё вернулось в норму...

Следующий момент — это сравнительные преимущества. Нет смысла ремонтировать дом и покупать его по программе «Дом с сюрпризом», если вы заплатили 90 % от стоимости элитного дома. Прибавка в 10 000 долларов к дому стоимостью 200 000 долларов практически ничего не стоит, если учесть расходы на покупку и продажу. Кроме того, принесут ли модернизацию/ремонт дома хорошую прибыль? Вы можете полностью переделать электропроводку в доме (100 часов работы) в неблагополучном районе и получить прибыль в размере 1000 долларов после оплаты материалов — то есть 10 долларов в час... В хорошем районе дом может стоить в три раза дороже, и те же 100 часов работы могут принести прибыль в размере 10 000 долларов. То же самое с такими улучшениями, как гранитная облицовка, встраиваемые светильники и так далее.

Ещё один момент, о котором стоит подумать, — это материалы. Древесина, большинство сантехнических и электротехнических материалов, краска и тому подобное стоят гораздо дешевле, чем их относительная ценность для дома. Однако если вы потратите 2000 долларов на печь, вам повезёт, если вы вернёте свои деньги. Гранитные столешницы с твёрдым покрытием в некоторых ценовых категориях и регионах — это само собой разумеющееся, а в других ценовых категориях они окупятся на 50 %.

И если вы собираетесь жить в этом доме, убедитесь, что у вас достаточно места для жизни во время ремонта. Если вы используете каждую спальню и все помещения постоянно, ремонт будет мучительным. Кроме того, если вы живёте в этом доме, вам, возможно, придётся увеличить время, необходимое для выполнения задачи, на 30–50 %. Вам придётся постоянно убираться. Обычно на стройплощадке можно оставить некоторое количество пыли, мусора, инструментов и так далее... В вашем доме вы будете работать 5 часов, а затем заниматься уборкой 1–2 часа.

И это подводит нас к последнему пункту. Если позволяет климат, то больше всего времени уходит на работу снаружи. Если есть проблемы с ландшафтным дизайном, то нужно покрасить дом, заделать щели, починить отделку и так далее. Отличный дом для тех, кто хочет его отремонтировать. Гораздо меньше стресса, когда работаешь снаружи, и не нужно заниматься уборкой. Кроме того, если вы живёте в доме, вы можете сократить некоторые расходы. Например, вы не покупаете дерн, а покупаете семена травы, потому что у вас есть время, чтобы вырастить газон.

На самом деле это не вопрос о том, как «отреставрировать дом», ведь каждый дом нуждается в ремонте. Каждый покупатель жилья должен провести тщательную проверку. Каждый покупатель жилья должен быть готов взять на себя ответственность и бремя ремонта и текущего обслуживания.

Однако если вы хотите заниматься не только мелкими разовыми заказами:

1. Решите, что вы хотите жить в строящемся доме.

   В доме будут нефункциональные зоны, повсюду будут валяться инструменты и будет много пыли. Вас это устраивает? Надолго ли?

   Подумайте о том, чтобы пожить в другом месте, пока вы занимаетесь ремонтом. Подвал у родителей, небольшая квартира, дом на колёсах на подъездной дорожке. Или живите в одной части дома, пока работаете над другой.

2. Решите, какую работу вы хотите выполнить.

   Вместо того чтобы спрашивать, каких проблем следует избегать, решите, с какими проблемами можно смириться. Всё остальное, что обнаружит хороший инспектор, — это либо то, что можно нанять, либо причина отказаться от покупки.

   Лично мне нравится заниматься электрикой (например, добавлять дополнительные панели!), так что я не буду возражать, если возникнут проблемы с электричеством.

3. Будьте реалистами в отношении того, сколько времени это займёт.

   Если вы работаете полный рабочий день, то на домашние дела у вас будет оставаться совсем немного времени. Вы потратите много времени на обучение и ещё больше — на исправление своих ошибок. Как уже отмечали другие, возможно, вам будет выгоднее работать за зарплату и платить профессионалу за работу по дому.

   История ужасов, которая приходит мне на ум, — это случай, когда мой арендодатель менял крышу, как описано здесь: Какие проекты ни в коем случае нельзя делать своими руками?. Вас это устраивает?

4. Обратитесь за помощью к специалисту!

   Найдите дружелюбного строителя, который будет сопровождать вас на протяжении всего процесса. Возможно, он будет проводить с вами на стройплощадке один день в неделю, помогая с задачами и давая советы.

   Кроме того, если вы достаточно скромны, чтобы признать, что ситуация выходит из-под контроля, вам будет лучше, чем если вы будете ждать, пока всё совсем не пойдёт наперекосяк.

5. Будьте готовы к семейным неурядицам.

   Люди эмоционально привязаны к своему дому. Будучи молодожёнами, вы только начинаете выстраивать новые отношения (даже если прожили вместе много лет). Дополнительная нагрузка в виде проживания в зоне строительства может оказаться чрезмерной.

   Если в вашей семье появится ребёнок, у вас почти не останется времени на работу по дому, и вам придётся беспокоиться о безопасности. А родительство вызывает более глубокие эмоциональные переживания, связанные с домом и т. д.

Альтернативный вариант — снять небольшую квартиру (чтобы сэкономить деньги и снизить нагрузку) и стать волонтёром в организации Habitat for Humanity. Вы приобретёте новые навыки и внесете свой вклад в развитие сообщества. Кроме того, вы поймёте, подходит ли вам такая работа.

Мой дом дешёвый, потому что мы решили снизить наши стандарты — намного, намного снизить. Теперь я могу заниматься ремонтом в своём темпе и наблюдать, как постепенно улучшается наш комфорт. К тому же я люблю узнавать что-то новое.

Удачи, надеюсь, у тебя всё получится.

Мой единственный совет, который может спасти вам жизнь, — это взять напрокат сериалы «Холмс о домах» и «Проверка Холмса» на канале HGTV и смотреть их как можно больше. Они очень актуальны для строительства домов на одну семью в США и Канаде. На Netflix есть несколько сезонов, возможно, они есть и в вашей библиотеке, а если у вас есть цифровой видеорегистратор и кабельное телевидение (или у вашего друга есть такое), вы можете записывать передачи HGTV. Я до сих пор так делаю.

Вы удивитесь, в какие неприятности могут попасть люди. Абсолютный, нескончаемый бардак, на устранение которого часто уходит порядка 100 000 долларов, и всё это было продано предыдущим владельцем с чистой совестью, а в большинстве случаев ещё и одобрено идиотами-инспекторами.

Я многому научился у Майка Холмса и его сотрудников. Без них я бы не справился со всей той работой, которая на меня легла.

У меня есть дом, который осмотрел опытный специалист с дипломом архитектора из одной из «Большой десятки» школ. Единственной проблемой, по его словам, было то, что дом устарел. Мы тратим на него около 10 тысяч долларов в год уже два года, и вот что нужно было починить:

1. Новое расширение для каминного портала. Прежнее было неправильно установлено во всем доме и имело ненадежную конструкцию. Мне пришлось спроектировать арматуру и заново залить все бетоном, закрепив его на стене фундамента камина. Потребовалось 10 арматурных стержней длиной 10 футов 1/2 дюйма и почти 1600 фунтов бетона, который я замешал с помощью надежной сетевой дрели Sears в ведрах Homer. В следующий раз возьму напрокат бетономешалку. Эта пристройка, вероятно, доставит кому-то немало хлопот, когда через 50–100 лет этот район будут сносить :)

2. Пришлось поднять первый этаж и заменить балку перекрытия и опорную плиту. Какие-то идиоты построили настил, который опирался на доску 2x2, прибитую к балке перекрытия финишными гвоздями. Настил оторвался, и вода начала разрушать конструкцию. Несколько столбов 4x4 были вырваны из настила, а три домкрата сделали своё дело.

3. Переделайте балконные двери, которые не подходят по размеру. Старые двери протекали, их нужно было закрывать с усилием более 23 кг, а ширина проёма была на 6 дюймов меньше стандартных 72 дюймов. Подсказка: двери нестандартного размера стоят дороже. Обрешётка и трудолюбие: дёшево, если вы знаете, что делаете.

4. В ванной комнате пришлось заменить пол из-за протечки/плесени под протекающим унитазом. Влага просачивалась сквозь гипсокартон, поэтому его тоже пришлось заменить.

5. Смерть от тысячи порезов: повсюду чинят и модернизируют электропроводку. Провода № 14 на выключателях на 20 А, перегруженные цепи, один УЗО на все защищённые розетки в доме, отсутствие розетки на фасаде дома, открытые кабельные каналы поверх гипсокартона и т. д. Ничего серьёзного, но всё равно неприятно.

6. Вырвите из земли эту идиотскую строительную опалубку. В земле было 30 столбов 4 на 4, которые нам пришлось вытащить. Потребовалась целая бригада из трёх человек, чтобы вытащить их оттуда. Два 30-ярдовых контейнера, чтобы вывезти их, и я складывал их там, как пазл, не оставляя ни одного свободного места.

Была проделана и другая большая работа, но она не относилась к категории «нужно сделать, иначе будет плохо». Плюсы: нет значительных следов плесени, нет других серьёзных ошибок, допущенных строителями, кроме одной: чья это была *#!@$% идея — обшивать наружные стены в Огайо досками 2x4?! По крайней мере, расположите их в шахматном порядке для стены 2x6 и обеспечьте непрерывную изоляцию...

Подумайте о том, что может пойти не так:
— фундамент
— вода в подвале
— крупные наружные проекты, такие как обрушившаяся терраса или заброшенный бассейн

Ищите хороший район, покупайте недорогое, но пригодное для жизни жильё и устраняйте косметические дефекты, например покрасьте стены и замените деревянные или пластиковые панели.

Это не совсем ответ на ваш вопрос, но я хотел упомянуть об этом. Четыре года назад я был в вашей ситуации. Мы с женой хотели купить дом, но денег не хватало... мы посмотрели несколько домов, выставленных на продажу банком, и нашли один в хорошем районе по хорошей цене. Правда, он был в плачевном состоянии...

Мы рассчитывали, что за год и 10 тысяч долларов у нас будет отличный дом, который нам понравится.
Спустя три года и 25 тысяч долларов мы закончили.

Мы продали дом и заработали немного денег... но если учесть время, которое я потратил на работу над домом, то я бы заработал ЗНАЧИТЕЛЬНО БОЛЬШЕ, работая в «Макдоналдсе».

Я не религиозен, но не могу представить, что ад может быть ещё хуже. Поначалу было весело... но острые ощущения быстро прошли. 25 тысяч за три года — это примерно 700 долларов в месяц. С учётом ипотеки мы были в буквальном смысле на мели. Три года. Мы могли бы купить хороший, готовый дом за сумму, равную ипотеке + половине этой суммы. Но дело не только в деньгах... дело во времени. Я не могу в полной мере передать, насколько это было утомительно.

Может быть, у вас фундамент лучше, чем у меня, но я буквально не мог забить ни одного гвоздя, когда начинал. Самые простые задачи отнимали у меня в разы больше времени, чем следовало бы.

Это также негативно сказалось на браке. У нас не было ни денег, ни времени. А если вы уже работаете полный рабочий день, то дополнительный проект на полный рабочий день вам просто не потянуть.

Я не говорю, что нет людей, которые занимаются этим и даже получают от этого удовольствие. В конце концов, у нас всё сложилось довольно удачно... дом был достроен, и, несмотря на то, что мы потратили 25 тысяч долларов и бесчисленное количество часов, при продаже мы выручили около 50 тысяч долларов.

Я просто хотел предложить вам контраргумент для рассмотрения.

На дополнительном примечании:

Жить в доме, пока вы его ремонтируете, может быть очень напряжно. Особенно в середине процесса, когда вы уже всё разобрали и ещё не собрали обратно, но вам всё равно нужно готовить, убираться, ужинать, принимать душ и т. д.

Если вы устраняете косметические дефекты и/или у вас несколько ванных комнат, это может не стать большой проблемой. В худшем случае вы можете поставить походную плиту в гостиной и готовить там. Но ищите дом, в котором вы сможете жить во время ремонта. Иначе через год вы с вашей девушкой можете оказаться не в лучших отношениях...

Если у вас нет большого опыта в ремонте своими руками, задача усложнится вдвойне. На всё уйдёт в 10 раз больше времени и в 3 раза больше походов в магазин, чем вы думаете. Вы сломаете что-нибудь, и вам придётся вызывать специалиста, который возьмёт с вас в 2 раза больше, потому что ему придётся устранять нанесённый вами ущерб, прежде чем он сможет всё правильно починить. Заложите на это деньги, время и ресурсы мозга.

Удачи! Это очень весело и в то же время очень трудоёмко!

Я думаю, что Ширлок прав. Тем более что автор исходного поста упоминает, что у него нет большого опыта в ремонте своими руками. В доме можно сделать много чего, но начинать с того, что называется «ремонт под ключ» или «специально для мастера на все руки», — это риелторский код для обозначения «нуждается в капитальном ремонте!». Вероятно, работы будет так много, что даже если у вас будет время на ремонт, вам будет очень тяжело жить в доме в это время.

До того, как я купил дом 5 лет назад, я не особо занимался ремонтом, поэтому я купил дом, «готовый к заселению». Дому было больше 80 лет, и я знал, что некоторые комнаты можно улучшить, но в целом дом был пригоден для жизни и уж точно не нуждался в «капитальном ремонте». За эти годы я обновил полы, сделал чердак (конструкция, электрика, изоляция, гипсокартон, покраска), установил душевые кабины, раковины и туалеты, а также выполнил множество других мелких работ. По сути, я хочу сказать, что вам не обязательно начинать с полного провала, чтобы было над чем работать.

Если вы действительно хотите приложить усилия, поищите «устаревший» дом или пару комнат, которые нуждаются в серьёзной переделке. Это даст вам возможность действительно улучшить дом и повысить его стоимость, не перегружая себя.

Дэнни, я уважаю твой энтузиазм. Я сертифицированный специалист по жилищному надзору и генеральный подрядчик в штате Мэн. Здесь даны отличные советы, и я не буду повторяться.

Однако я вас предупрежу: учите язык риелторов. «Дом, требующий ремонта» означает, что вот-вот случится катастрофа! Найдите по-настоящему хорошего инспектора с опытом работы в строительстве. НЕ принимайте рекомендации риелтора по поводу инспектора. Найдите квалифицированного строителя/инспектора. Мне всегда казалось, что инспекторы, которые часто работают на риелторов, не заботятся об интересах покупателя, потому что обнаруженные проблемы препятствуют продаже, а риелторам это не нравится. Лично я работаю только с покупателями, а не с риелторами.

Учитывая всё вышесказанное, ремонт может обойтись довольно дорого. Крыша — 5000–7000 долларов, электрика или сантехника — 85 долларов в час, ванная — 6000 долларов, кухня — 15 000–20 000 долларов, замена электропроводки — 2500 долларов, окна — по 300 долларов за штуку, ремонт конструкций, устранение плесени, насекомых, протечек, септика/канализации...

Если вы не знаете, на что обращать внимание, и не можете рассчитать стоимость ремонта или реконструкции до покупки, вас ждут неспокойные времена. Радость от владения собственным жильём быстро превратится в невыносимый кошмар.

Вы упомянули, что не хотите тратить 30 000 долларов на дом, на который вы уже потратили столько же. Где в мире вы найдёте пригодный для жизни дом за 30 000 долларов? Если такие дома действительно существуют, я завтра куплю 10 таких домов, сам их отремонтирую и заработаю кучу денег, даже на этом рынке недвижимости.

Прошу прощения за немного негативный тон, но я буду с вами предельно честен, учитывая, что вы признали, что у вас минимальные навыки и ресурсы.

Чтобы дополнить список Криса некоторыми подробностями:

1. Конструкция: проверьте, нет ли провалов в полу и других неровностей (на полу, стенах, дверях). Осмотрите все проёмы, чтобы понять, какие материалы использовались (снаружи ищите выступы, похожие на кран, чтобы увидеть, что находится за сайдингом, а изнутри проверьте балки и стропила в подполье или на чердаке).

2. Проверьте, нет ли плесени, грибка и вредителей, особенно в подвале, на чердаке, в кухне и ванных комнатах.

3. Оцените материалы с точки зрения ремонтопригодности и долговечности. Кирпич прослужит дольше, чем дерево или алюминиевый сайдинг. Сколько прослужит ковровое покрытие: 10 недель или 10 лет?

4. Обратите внимание на недостаток высоких потолков: с ними сложно работать или что-то чинить. Спросите себя, как вы будете доставать лестницу, чтобы заменить светильник или покрасить потолок.

5. Проверьте безопасность. Тестеры УЗО стоят недорого, и с их помощью можно легко убедиться, что розетки на кухне, в ванной и на улице должным образом защищены. Также обратите внимание на крупные деревья, которые во время сильного шторма могут расколоть ваш дом надвое.

6. Что касается комментариев Криса по поводу печи, то они также относятся к кондиционерам.

7. Проверьте уклон участка. Вся ли вода уходит из дома? Отводят ли водосточные желоба воду от фундамента?

Жить в нём или перепродать? На этот вопрос можно дать два совершенно разных ответа.

При перепродаже вы ищете автомобиль с серьёзными косметическими дефектами и практически без структурных проблем. Это позволит вам получить максимальную выгоду за свои деньги.

Я бы сказал, что при выборе жилья важнее всего учитывать местоположение. А уже потом — насколько вам нравится дом.

Один совет, который я бы хотела получить, когда мы покупали наш первый дом: нанимайте двух инспекторов, а не одного. Инспектор может многое заметить, но может и упустить что-то важное.